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庞才友律师     庞才友律师,男,专职律师。北京大学法律系1989年本科毕业,法学学士。1989年开始从事律师工作,现为北京市尚衡律师事务所广西分所主任,广西律师协会民事专业委员会主任。  ... 详细>>

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律师姓名:庞才友律师

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成功案例

如何防范租赁合同的法律风险

  出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金会订立相应的租赁合同,那么如何防范租赁合同的法律风险呢?下面本站小编整理相关资料为读者详细介绍。

  首先,在租赁合同中易出现的漏洞一般有:

  1、对标的物约定不明确,尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷;

  2、对标的物的使用约定不明确,承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用,致使租期届满后租赁物已无法继续使用;

  3、租赁物的维修和保养约定不明确,根据合同法有关规定,一般应由出租人负责维修和保养,但当事人另有约定的除外。

  4、租赁合同履行中出现的欺诈。

  其次,在合同履行过程中常见的欺诈主要有:

  1、.出租人不按合同规定交付租赁物。实践中主要是迟延履行。

  2、.出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁物的故障不是因为承租人的过错所引起为条件。

  3、承租人不按合同支付租金。主要是迟延交付。

  4、承租人擅自改变租赁物的现状。

  5、承租人擅自将租赁物转租他人。

  6、承租人逾期不返还租赁物。

  7、出租人利用租赁物套取押金。

  在租赁合同欺诈中经常出现出租人利用租赁合同,要求承租人交纳与租赁物价值相当的押金,而当租赁期届满时,承租人却找不到出租人,出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。承租人实际可能花费了较高金额"购买"了并不想购买的物品。

  那么,要防范这些漏洞与欺诈,我们应该这样做:

  1.订立租赁合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息。

  订立租赁合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及履约能力、商业信誉进行必要的考察,如当事人自己进行了解有困难,可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询,并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。

  2.对于租赁合同中的条款,制订应尽量详尽明确。

  在订立租赁合同中当事人应注意如下事项:

  a.合同条款应当尽量全面,尤其是主要条款不能遗漏,否则易出现纠纷。

  b.对合同字句应当认真斟酌,字句表述应清晰具体,避免模棱两可,易产生多种解释的语句出现。

  c.在租赁合同中,对于租赁物的使用、租赁物的维修保养应当予以明确规定,以避免出现纠纷。

  d.在租赁合同中制订明确的违约条款及赔偿数额。

  e.为避免合同欺诈,当事人可以附加一些条款,如,担保条款、附期限条款、附条件条款等,以保证合同顺利履行。

  f.订立租赁合同,期限在六个月以上的应采用书面形式,未采用书面形式的,视为不定期租赁。对于不定期租赁,我国《合同法》规定,当事人可以随时解除合同。

  遇到问题时,我们可以采取下列补救的措施来减少或挽回损失

  1、对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期的目的,承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损失。

  2、对技术要求较高的出租物,出租人应交付有关使用说明、装配图纸、操作规程等,这些在制订租赁合同时就应加以明确约定。

  3、租赁物上存在权利瑕疵,第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益的,承租人可以要求减少租金或免交租金。

  4、承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内交付,逾期不交付的出租人可以解除合同。

  5、承租人擅自改变租赁物现状出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁物的价值,返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定开支。

  6、承租人未经出租人同意将租赁物转租他人的,出租人有权解除合同。

  7、对利用押金进行合同欺诈的防范办法。

  在租赁合同订立中,合同双方当事人都尽量避免风险,而主要工作都应在合同订立前进行。出租人一般希望承租人能提供押金或担保并希望金额能与租赁物价值相当,以防止合同欺诈的发生。承租人则希望不交押金或少交押金。对出租人来说除要求承租人提供一定数额押金外,还应对承租人的身份情况、资信能力等方面进行综合考察以免损失。对承租人来讲,则应对租赁物的价值有清楚了解,根据不同情况在租赁物价值范围内决定押金的多少。

  1,出租人的违约责任

  (1)未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的,应当支付违约金;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。

  (2)交付的房屋及其附属设施不符合合同要求,或未按合同规定对房屋进行维修养护,危及承租人正常、安全使用的,应负责修理;承租人有权要求支付违约金;给承租人造成损失的,还应负责赔偿。

  (3)出卖、转租房屋时,未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的,应负责赔偿损失。

  2、承租人的违约责任

  (1)未按约定支付租金的,除补交租金外,还应偿付违约金。拖欠租金达到一定期限(私房租赁为6个月)的,出租人得解除合同。

  (2)对出租房屋使用不当,造成房屋及其附属设施不合理损害的,应负责恢复原状或者赔偿损失。

  (3)擅自转租、转借、换租房屋或利用房屋进行非法活动的,出租人有权解除合同,并得请求支付违约金。


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